Focus
sulla società.
Il new look di questa azienda si identifica tutto nella vulcanica
personalità del suo patron, il cav. Luigi Zunino,
piemontese di estrazione, ma intraprendente e dinamico come
un milanese. Il vecchio e polveroso RISANAMENTO NAPOLI, per
oltre mezzo secolo, controllato dalla Banca d'Italia, dopo
un'esistenza anonima e priva di rischi ( è quotato
in borsa da circa un secolo), viene rilevato pochi anni addietro
dall'immobiliarista di ASti che lo fonde con una sua società immobiliare
- la Bonaparte - , cominciando così un carosello di
affari a 360 gradi che, però, si concludono sempre
con una succulenta plusvalenza per società in argomento.
Per cercare di dare ordine alla girandola di affari, partiamo
dalla consistenza a fine 2004, che é la seguente:
L'azienda è attiva in tutti i segmenti dell'attività immobiliare
tra cui
Promozione e sviluppo immobiliare, progettazione, esecuzione
progetti, costituzione e gestione di joint venture su specifici
progetti,Trading immobiliare.
I dati consolidati della Risanamento S.p.A. alla fine del 2004
Valori
Portafoglio immobiliare 1.750.000 mq
Superfici in sviluppo 1.450.000 mq
Valore del patrimonio immobiliare miliardi di Euro 1,5
Capitalizzazione di Borsa milioni di Euro 634
ATTIVITA' IN ITALIA
Milano Santa Giulia
progetto dell'arch. Norman Foster
La città nella città In cifre mq
verde attrezzato 350.000
edilizia residenziale 257.000
terziario 66.000
ricettivo 73.000
commercio 30.000
infrastrutture 70.000
LE CARATTERISTICHE.
E' il fiore all'occhiello della azienda ed é il progetto
che le ha compiere quel salto di qualità che ha posto
Risanamento tra i player del settore a livello europea.
Il progetto, già approvato a livello sia locale che
regionale, è già entrato in fase esecutiva ed è stato
realizzato dal più grande architetto del mondo, specializzato
in questi recuperi ambientali. Infatti il progetto in questione
riguarda un'area ex industriale, dove si trovano insediamenti
industriali dismessi della Montedison e delle ex acciaierie
Redaelli, per una superficie di circa 1,2 milioni metri quadri
che si trovano in una posizione strategica nella periferia
sud-est di Milano tra l'inizio dell'Autostrada del sole A1,
la stazione delle FFSS di Rogoredo che sarà il nuovo
terminale dei TAV per la direttrice BO-FI-ROMA NAPOLI e le
due tangenziali ( est ed ovest).
Questa "città nella città" prevede
strutture come le scuole, la chiesa, il servizio sanitario,
il centro congressi, i centri sportivi che permetteranno di
creare un ambiente armonico e familiare, in un quartiere evoluto
e perfettamente servito.
Per i 50.000/60.000 cittadini che, secondo le prime stime,
popoleranno Milano Santa Giulia sono state studiate diverse
tipologie di abitazioni, da monolocali a grandi appartamenti
e loft, per soddisfare ogni tipo di esigenza dei nuovi abitanti.
Le residenze rispetteranno i canoni della massima modernità e
tecnologia e le singole abitazioni saranno tutte corredate
delle più evolute dotazioni tecnologiche consentite
dagli sviluppi della domotica.
Altre attività sono
ubicate a NAPOLI/ progetto shopping center
L'area è ubicata nel territorio comunale di Napoli in
località San Giovanni a Teduccio nella zona est della
città vicino al Porto, in prossimità dei raccordi
autostradali per le tangenziali di Napoli, per l'autostrada
del Sole e per la Salerno – Reggio Calabria.
La superficie complessiva dell'intervento, che comprende le
aree dismesse dell'Agip, della Feltrinelli Legnami e di Sacim
Metalli, è di circa 186.700 mq di cui circa 175.765
di proprietà, la restante quota è del Comune
di Napoli (viabilità esistente). Il progetto prevede,
attraverso la riconversione dell'area, la realizzazione di
una struttura polifunzionale integrata che conservi il carattere
produttivo originale, attraverso la realizzazione di attività per
la produzione di beni e servizi. Ospiterà strutture
commerciali, ricettive, per la ristorazione, lo svago, il tempo
libero ecc. In particolare il centro si svilupperà su
cinque livelli e avrà una superficie di circa 67.800
mq, oltre a gallerie, spazi pubblici (piazze e uffici), parcheggi
per circa 87.800 mq e un giardino pensile in copertura della
superficie di circa 10.450 mq. Un edificio separato ospiterà un
albergo di 150 camere con una superficie di circa 4.150 mq.
Il progetto prevede inoltre una serie di strutture pubbliche,
tra cui un parco di oltre sette ettari, un parcheggio d'interscambio
della futura linea metropolitana e nuove sedi stradali.
1. ALASSIO (punta murena)
2. CHIVASSO
3. COLLEGNO
4. COLOGNO MONZESE
5. MARINA DI PISA
7. NAPOLI (progetto redaelli)
8. PAVIA
9. RHO (rhocenter)
10. SETTIMO TORINESE
ALL'ESTERO
AMIENS
L'area di proprietà è ubicata nel quartiere Hotel
-Tivoli ed ha una superficie complessiva di circa 35.500 mq,
occupata da fabbricati industriali per una superficie complessiva
di circa 23.000 mq.
Risanamento intende valorizzare l'area attraverso un progetto
di riqualificazione della struttura esistente.
LIMAY
Si tratta di un'area di circa 14.000 mq su cui sono già state
realizzate le opere di demolizione e bonifica. È allo
studio un progetto di sviluppo dell'area che prevede la realizzazione
di un complesso ad uso residenziale, terziario e servizi per
complessivi 8.000 mq di superficie lorda.
NANTERRE
Nanterre si trova a 10 km dal centro di Parigi ed è servita
dall'autostrada A86.
L'area di proprietà sviluppa una superficie di circa
40.000 mq, su cui sorge un complesso immobiliare, oggi trasformato
in "centro ricerche", che consta di 10 corpi di fabbrica
di diversa destinazione d'uso e diversa tipologia costruttiva,
con una superficie complessiva di 30.500 mq circa. Risanamento
intende valorizzare l'area attraverso un progetto di riqualificazione
teso alla realizzazione di un polo terziario-produttivo per
complessivi 40.000 mq di superficie lorda.
MADRID PEGASO
L'area è posta nella zona est di Madrid, a circa 14
km dalla strada nazionale che collega Madrid a Barcellona.
Il sito è caratterizzato da una buona accessibilità,
grazie alla vicinanza con la tangenziale e ad una buona rete
di trasporti pubblici (autobus, ferrovia locale e metropolitana).
Si trova a soli due chilometri dall'aeroporto internazionale
di Barajas, cui è collegato tramite la strada statale
A-10. L'area della superficie complessiva di circa 780.000
mq è ancora in parte occupata da attività industriali
in essere, per la restante area (400.000 mq) è stato
definito un progetto che ne prevede la trasformazione con l'insediamento
di circa 300.000 mq, articolati in strutture alberghiere, commerciali,
terziarie e per la logistica.
L'ATTIVITA' di trading e gli
ultimi sviluppi.
Nei pochi anni in cui la Società è nelle mani
di Zunino si è verificata una girandola di affari, tutti
di grande rilevanza economica e finanziaria tra cui primeggia
l'acquisto di IPI dal gruppo Fiat e la successiva rivendita
all'immobiliarista romano Coppola che, oltre a fruttare una
plusvalenza di 80 mln di € ed una parte del patrimonio
della società immobiliare ex Fiat; ha ceduto allo stesso
per 250 mln un complesso di nove immobili rilevati dall'ENEL;
ha ceduto un'area a Milano, zona Porta Vittoria, ricavando
una plusvalenza di 65 mln; ha estinto anticipatamente un prestito
obbligazionario della soc. Bonaparte per 175 mln.
L'ACQUISTO A SESTO S.G. DELL'AREA EX FALCK (1,2 mln di mq)
Questa
frenetica e produttiva attività che si svolge
anche in Francia e Spagna, è stata positivamente sottolineata
dalla borsa ed il titolo dall'autunno del 2003 alla fine del
2004 ha raddoppiato di valore passando da 1,15 € , ai
2,40 euro della scorsa settimana.
In questi giorni tuttavia è stato ufficializzato l'acquisto
in un'area a Sesto San Giovanni, ex Falck, di 1,2 mln di mq,
al prezzo di 250 mln di euro di cui 80 circa in contanti, la
rimanenza mediante l'accollo di debiti preesistenti, mentre
nella società rilevata ci sono crediti da esigere per
65 mln di euro.
VALUTAZIONE DEL TITOLO
Il titolo ha reagito positivamente portandosi a 2,60 € ,
mentre, per la tipologia dell'affare, che presenta specifiche
analogie con Milano Santa Giulia, se portato a compimento con
la stessa tecnica e le stesse organiche finalità, potrebbe
determinare una lievitazione del valore della società che,
alla luce del patrimonio immobiliare che possiede e della posizione
finanziaria, lascia prevedere ampi margini di miglioramento,
anche in presenza di una congiuntura positiva che non accenna
a cambiare, del sottostante mercato immobiliare
L'attuale capitalizzazione borsistica è di 708 mln di
euro, poco più del doppio del capitale nominale ed è a
forte sconto sui competitors. Il valore di libro degli immobili
( senza Sesto S.Giovanni) è di 1,3 mdi di euro. Il patrimonio
netto a fine 2oo4 è di 400 mln. Giudichiamo il titolo
sottovalutato soprautto alla luce degli ultimi sviluppi ed
un target prudenzialente stimato di breve/medio periodo lo
collochiamo tra 3,2 e 3,5 euro. |
